Fórmula y método
La rentabilidad bruta ignora los gastos y por eso siempre luce mejor. La neta descuenta IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y periodos vacíos, y es la que de verdad describe lo que deja la inversión.
- Introduce el alquiler mensual que cobrarías.
- Introduce el precio de compra del inmueble.
- Introduce los gastos anuales: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y gestión.
- La bruta divide el ingreso anual entre el precio; la neta descuenta antes los gastos.
Ejemplos resueltos
Un piso de 220.000 €
- Alquiler: 1.200 €/mes, es decir 14.400 € al año.
- Bruta: 14.400 ÷ 220.000 × 100 = 6,55 %.
- Con 3.500 € de gastos: (14.400 − 3.500) ÷ 220.000 × 100.
4,95 % neta. Un punto y medio de diferencia, que sobre la inversión son 3.500 € al año.
El coste de un mes vacío
- Un mes sin inquilino reduce el ingreso anual a 13.200 €.
- (13.200 − 3.500) ÷ 220.000 × 100.
4,41 %. Cada mes vacío cuesta medio punto de rentabilidad, y en el cálculo inicial no aparece.
Gastos que separan la bruta de la neta
| Concepto | Orden de magnitud anual |
|---|---|
| IBI | Entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral |
| Comunidad | Muy variable según el edificio |
| Seguro de hogar e impago | Unos cientos de euros |
| Mantenimiento y averías | Se suele estimar un 1 % del valor |
| Periodos vacíos | Un mes al año es una hipótesis prudente |
| Gestión inmobiliaria | Entre el 5 % y el 10 % de la renta |
Cuándo usar esta calculadora
- Valorar si una vivienda en venta funciona como inversión.
- Comparar dos inmuebles con precios y rentas distintas.
- Poner cifras a la diferencia entre la bruta que anuncian y la neta real.
- Estimar el efecto de subir la renta o reducir gastos.
Errores frecuentes
- Quedarse en la rentabilidad bruta, que es la que aparece en los anuncios.
- No contar los gastos de compraventa, en torno al 10 % del precio, que forman parte de la inversión real.
- Suponer ocupación del 100 % todos los años.
- Olvidar la tributación de los rendimientos del alquiler en la declaración.
Ten en cuenta
El resultado depende de la calidad de los datos introducidos y del redondeo mostrado. Comprueba los supuestos antes de tomar una decisión importante.
Fuentes y revisión
Metodología matemática documentada · CalculadoraDeWeb
Revisión editorial y matemática: CalculadoraDeWeb.
Última revisión:
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad es buena en un alquiler?
Depende de la zona y del riesgo. Lo importante es comparar la neta, no la bruta, y frente a alternativas de riesgo parecido.
¿Se incluyen los gastos de compra?
Esta calculadora usa el precio del inmueble. Para una rentabilidad exacta habría que sumar impuestos y gastos de compraventa a la inversión.
¿Y la revalorización del inmueble?
No entra. La rentabilidad por alquiler mide solo el flujo de rentas, no la plusvalía al vender.